Un logement décent
Lorsqu’un bien immobilier est mis en location, le bailleur est dans l’obligation de délivrer un logement décent. Il doit être en bon état et comporter des équipements fonctionnels. À ce titre, le logement doit vous protéger des intempéries et des infiltrations d’eau. Les installations de gaz et électricité doivent être aux normes en vigueur et les équipements de chauffage et de ventilation doivent fonctionner. Le logement ne doit pas présenter de risque pour votre santé ou votre sécurité.
Les réparations à la charge du locataire
Les réparations locatives sont les travaux qui vous permettent de maintenir le logement dans le même état qu’à votre arrivée. Ils sont à votre charge pendant toute la durée du bail. Il n’est pas possible d’établir une liste exhaustive mais nous avons listé ci-dessous les réparations les plus fréquentes :
Parties intérieures du logement
- Plafonds, murs et cloisons : Lessivage des murs, raccords de peinture, rebouchage des trous que vous avez faits, remplacement des matériaux de revêtement abimés (faïence, mosaïque etc..).
- Revêtements de sol (parquets, moquettes, carrelage…) : Cirage du parquet, entretien de la vitrification du parquet, remplacement de lames en cas de casse, pose de raccords en cas de taches ou de trous.
- Placards et menuiseries : Remplacement des tablettes, réparation du mécanisme de fermeture, recollage des plinthes et baguettes et remplacement des pointes de menuiserie.
Parties extérieures du logement
- Le jardin : Tonte des pelouses, taille des haies et arbustes, désherbage et nettoyage des allées, entretien et nettoyage des bassins.
- Les terrasses : Nettoyage régulier, désherbage et démoussage.
- Les gouttières : Dégorgement des conduits (feuilles mortes).
Pour les portes et fenêtres
- Mécanismes d’ouverture et de fermeture : Vous devez vous assurer du bon fonctionnement des portes et des fenêtres. Cela comprend le graissage des gonds, des charnières et des petites pièces des serrures. Vous devrez également réaliser les menues réparations sur les poignées de portes et mécanismes de fermeture. Le remplacement des clés égarées ou abimées est aussi à votre charge.
- Vitrages : Réfection des joints et mastics et remplacement des vitres en cas de détérioration.
Pour la plomberie du logement
- Éviers et installations sanitaires : Entretien et nettoyage des dépôts de calcaire, réfection des joints en silicone. Remplacement des tuyaux et flexibles de douche.
- Canalisations d’eau : Vous devez réaliser l’entretien courant des points d’eau. Veillez à ce que la robinetterie ne fuie pas et remplacez les joints et colliers lorsque c’est nécessaire. Vous devez également dégorger les siphons et veiller au bon écoulement de l’eau.
- Canalisations de gaz : Entretien courant des robinets et nettoyage si nécessaire des ouvertures d’aération
- Fosses septiques : La vidange de la fosse est à votre charge en revanche le curage est à la charge du propriétaire.
- Chauffage et eau chaude : Vous êtes responsable de l’entretien des installations (nettoyage, remplacement des joints / clapets / membranes / allumage etc..). En règle générale, l’entretien annuel de la chaudière est aussi à votre charge ainsi que le ramonage des différents conduits (chaudière, cheminée, VMC).
Pour les installations électriques du logement
- Ampoules et tubes lumineux : Vous devez vous occuper du remplacement de ces éléments lorsqu’il ne fonctionnent plus.
- Boite à fusibles : Remplacement des fusibles usagers.
- Autres : C’est à vous de veiller au bon fonctionnement des interrupteurs et des prises. Vous devez aussi réparer ou remplacer les gaines et baguettes de protection abimés.
Autres équipements
- Electroménager : Vous devez entretenir et réparer les éléments mis à votre disposition (Machine à laver, réfrigérateur, hotte aspirante …).
- Meubles, glaces et miroirs : C’est aussi à vous d’entretenir ces éléments.
- Autres : Cheminées, capteurs solaires, pompe à chaleur, Antennes … il est impossible de faire la liste mais tous les éléments qui figurent dans votre contrat de location doivent être entretenus.
Pour en savoir plus sur les textes de lois et références, rendez vous ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31697
Les réparations et travaux à la charge du bailleur
Comme expliqué plus haut, votre bailleur a l’obligation de vous délivrer un logement décent. Les travaux qui ne sont pas des réparations locatives ou qui ne sont pas imputables à votre faute, sont à la charge exclusive du bailleur. Il a l’obligation de les faire réaliser.
Votre bailleur devra prendre en charge les travaux nécessaires pour respecter les critères d’un logement décent, les travaux liés à la vétusté des installations et les travaux concernant l’amélioration des performances énergétiques. Il devra également s’occuper de l’entretien des toitures et façades végétalisées et les travaux concernant les parties communes ou privatives.
Le propriétaire est dans l’obligation de vous informer lorsqu’il souhaite réaliser des travaux en précisant leur nature ainsi que la date d’intervention. Vous devez permettre l’accès au logement mais uniquement en semaine.
Lorsque les travaux durent plus de 21 jours, une baisse du loyer doit être appliquée proportionnellement à la durée des travaux.
Pour en savoir plus sur les textes de lois et références, rendez vous ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31699
Comment faire la différence entre réparations locatives et vétusté ?
Il faut tout d’abord préciser que la réglementation en vigueur date de 1987 et que les équipements et éléments de confort des logements on évolués depuis. Certains points donnent donc lieu à interprétation en cas de litiges.
La réalisation pointilleuse de l’état des lieux d’entrée vous permettra également de constater l’état de tous les éléments du logement. Cela vous permettra de vous dégager de toute responsabilité concernant leur éventuelle vétusté. Vous êtes responsables de toutes les dégradations et dommages causées par les personnes résidant dans le logement, des invités et des professionnels intervenant dans le logement.
Vous êtes également responsables des dommages causés par un manque d’entretien, c’est à dire d’une dégradation anormalement rapide du logement et de ses éléments.
En revanche la vétusté représente l’usure normale du logement. Elle est définie par une grille que vous êtes en droit de demander lors de la signature du bail. Elle permet de déterminer une durée de vie pour les matériaux et équipements du logement ainsi que de fixer un niveau d’usure naturelle théorique.